Kalkulator rentowności Airbnb — yield, koszty i zwrot
Podaj wartość mieszkania, stawkę za noc i zajętość — kalkulator wyliczy roczny dochód netto, yield i efektywną stawkę za zarezerwowaną noc po kosztach.
Podatek: ryczałt od najmu liczony automatycznie — 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Stawka wynika z wysokości przychodu, nie z wyboru podatnika.
Rentowność Airbnb
Zarezerwowane noce: 237
Przychód brutto: 66 360 zł/rok
Prowizja platformy: 9954 zł
Sprzątanie: 14 400 zł
Koszty stałe: 7200 zł
Ryczałt od najmu: 5641 zł (śr. 8,5% — cały przychód poniżej progu 100 000 zł)
Dochód netto: 26 165 zł/rok (2180 zł/mies.)
Yield brutto: 14.75% | netto: 5.81%
Zwrot inwestycji: 17.2 lat
Netto za zarezerwowaną noc: 110,4 zł
Kalkulator rentowności Airbnb — czy wynajem krótkoterminowy się opłaca?
Wynajem krótkoterminowy (Airbnb, Booking, Noclegowo) może generować wyższy przychód brutto niż najem długoterminowy, ale kosztuje więcej: prowizje platform, sprzątanie, sezonowość i Twój czas. Ten kalkulator porównuje przychód brutto i netto, yield oraz efektywną stawkę za zarezerwowaną noc po wszystkich kosztach.
Co uwzględnia kalkulator?
| Składnik | Opis |
|---|---|
| Stawka za noc | Cena widoczna dla gościa (przed opłatami platformy) |
| Zajętość (occupancy) | % dni w roku z rezerwacją |
| Prowizja platformy | Airbnb ~15% host + opłaty gościa; Booking ~15% |
| Sprzątanie | Koszt na każdy pobyt (własny lub firma) |
| Koszty stałe | Czynsz do SM, media, ubezpieczenie, internet |
| Remonty | Roczny budżet na naprawy i wyposażenie |
| Podatek | Ryczałt od najmu 8,5% lub 12,5% |
Jak interpretować wyniki?
- Yield brutto = roczny przychód z noclegów ÷ wartość mieszkania.
- Yield netto = dochód po kosztach i podatku ÷ wartość mieszkania.
- Efektywna stawka netto/noc = ile realnie zostaje na zarezerwowaną noc — porównaj z najmem długoterminowym (czynsz ÷ 30).
Przykład: mieszkanie 450 000 zł, 280 zł/noc, 65% zajętości → ok. 66 000 zł brutto rocznie. Po prowizji, sprzątaniu i podatku netto często 35 000–45 000 zł (7–10% yield netto) — ale mocno zależy od miasta i sezonu.
Airbnb vs najem długoterminowy
| Cecha | Airbnb | Najem długoterminowy |
|---|---|---|
| Przychód brutto | Wyższy (sezonowo) | Stabilny, niższy |
| Praca właściciela | Dużo (check-in, sprzątanie) | Mało (1 najemca) |
| Sezonowość | Wysoka | Brak |
| Ryzyko pustostanu | Rozłożone na dni | Miesiące bez najemcy |
| Regulacje | Limity nocy, ewidencja | Klasyczna umowa najmu |
Porównaj z kalkulatorem rentowności najmu.
Realistyczna zajętość w Polsce
- Kraków, Gdańsk, Warszawa (centrum): 55–75% rocznie
- Zakopane, miejscowości nadmorskie: 50–80% w sezonie, nisko poza
- Mniejsze miasta: 30–50%
- Cały kraj średnio: 45–60% to rozsądna symulacja startowa
Koszty, które łatwo pominąć
- Pościel, ręczniki, consumables — 200–500 zł/mies. przy aktywnym wynajmie
- Ubezpieczenie OC najemcy krótkoterminowego
- Zezwolenia i opłaty lokalne (niektóre gminy)
- Amortyzacja mebli i sprzętu AGD
- Czas własny — warto policzyć stawkę godzinową (godzina życia)
Wskazówki przed startem
- Przetestuj najpierw jeden pokój lub okres próbny.
- Ustaw minimalną liczbę nocy (np. 2–3) — mniej rotacji = mniej sprzątania.
- Automatyzuj: smart lock, instrukcje online, firma sprzątająca.
- Monitoruj ADR (average daily rate) i occupancy co miesiąc — koryguj ceny.
Wynik kalkulatora to symulacja — rzeczywiste przychody zależą od lokalizacji, recenzji, zdjęć i konkurencji.
Powiązany artykuł
Jeśli ten kalkulator był przydatny, sprawdź również: 800+, Amortyzacja środków trwałych, B2B vs UoP i więcej kalkulatorów.
Kalkulator zawiera walidację danych wejściowych i działa lokalnie w przeglądarce. Dzięki temu możesz szybko porównać różne scenariusze bez przesyłania danych na serwer.
Najczęstsze pytania (FAQ)
Jaka zajętość jest realna w Airbnb w Polsce?
W dużych miastach turystycznych (Kraków, Gdańsk, Zakopane) sezonowo 60–80%, poza sezonem 30–50%. W mniejszych miejscowościach i poza sezonem często 20–40%. Średnia roczna 45–65% to dobry punkt wyjścia do symulacji.
Jakie koszty pomija początkujący host?
Prowizja platformy (3–15% + opłaty gościa), sprzątanie po każdym pobycie, pościel i ręczniki, media wyższe niż przy najmie długoterminowym, ubezpieczenie OC najemcy, remonty i wyposażenie, czas własny na obsługę.
Airbnb czy najem długoterminowy?
Najem długoterminowy: niższy przychód, ale stabilniejszy i mniej pracy. Airbnb: wyższy potencjał brutto, ale więcej kosztów zmiennych i sezonowości. Porównaj wynik z [kalkulatorem rentowności najmu](/finanse/rentownosc-najmu/).
Źródła i podstawa prawna
Wyliczenia opieramy na oficjalnych źródłach. Sprawdź szczegóły u instytucji, które je publikują:
- Dochody z najmu – opodatkowanie ryczałtemMinisterstwo Finansów
Kalkulator ma charakter orientacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani medycznej. W indywidualnej sprawie skonsultuj się z właściwym urzędem, doradcą lub lekarzem.