Rentowność Airbnb – jak obliczyć? Yield, koszty i przykłady
Czy Airbnb się opłaca?
To zależy od lokalizacji, zajętości, stawki za noc i kosztów, których nie widać w pierwszej kalkulacji. Kalkulator rentowności Airbnb łączy przychód z noclegów z prowizją platformy, sprzątaniem, kosztami stałymi i ryczałtem — daje yield netto i efektywną stawkę za zarezerwowaną noc.
Wzór rentowności
Przychód brutto = noce zarezerwowane × stawka za noc
Noce = 365 × zajętość%
Dochód netto = brutto − prowizja − sprzątanie − koszty stałe − remonty − podatek
Yield netto = dochód netto ÷ wartość mieszkania × 100%
Przykład krok po kroku
Mieszkanie 400 000 zł, 250 zł/noc, 60% zajętości:
- Noce: 365 × 0,60 ≈ 219
- Brutto: 219 × 250 = 54 750 zł
- Prowizja 15%: 8 213 zł
- Sprzątanie: 8 pobytów/mies. × 100 zł × 12 = 9 600 zł
- Koszty stałe: 500 zł/mies. × 12 = 6 000 zł
- Podatek 8,5% od bazy: ok. 2 600 zł
- Netto: ~28 000 zł → yield 7%
To realistyczny scenariusz — w centrum turystycznym brutto może być wyższe, koszty też.
Airbnb vs najem długoterminowy
| Airbnb | Najem DT | |
|---|---|---|
| Praca | Wysoka | Niska |
| Sezonowość | Tak | Nie |
| Przychód brutto | Wyższy | Niższy |
| Stabilność | Zmienna | Wyższa |
Porównaj z kalkulatorem rentowności najmu.
Zajętość — realne liczby w Polsce
| Miasto / region | Zajętość roczna (orientacyjnie) |
|---|---|
| Kraków centrum | 55–70% |
| Gdańsk / Sopot | 50–75% |
| Zakopane | 40–80% (sezonowo) |
| Mniejsze miasto | 30–50% |
Do symulacji startowej wpisz 50–65% — potem koryguj po 3 miesiącach danych z platformy.
Koszty, które zabijają marżę
- Prowizja Airbnb — ~15% od stawki hosta + opłaty gościa
- Sprzątanie — 80–150 zł/pobyt; przy krótkich pobytach koszt rośnie
- Media — wyższe niż przy DT
- Pościel i consumables
- Twój czas — policz stawkę: godzina życia
Kiedy Airbnb ma sens?
| Tak | Nie |
|---|---|
| Lokalizacja turystyczna / biznesowa | Słaba komunikacja, peryferia |
| Możesz obsłużyć lub masz co-managera | Nie masz czasu na gości |
| Elastyczność (sam mieszkasz część roku) | Potrzebujesz stałego dochodu co miesiąc |
| Mieszkanie już wykończone pod wynajem | Wysoki czynsz dzierżawny vs przychód |
Tabela błędów
| Błąd | Skutek |
|---|---|
| 90% zajętości „bo konkurencja” | Zawyżony yield o 30–40% |
| Brak sprzątania w kalkulacji | Netto zawyżone o tysiące zł |
| Stawka za noc bez sezonu | Brutto nierealne poza lipcem |
| Ignorowanie limitu nocy w gminie | Ryzyko prawne |
Powiązane kalkulatory
- Rentowność Airbnb
- Rentowność najmu
- Hipoteka — koszt kredytu na mieszkanie pod wynajem
- Budżet domowy
Symulacja to punkt startu — pierwsze 6 miesięcy danych z platformy warte więcej niż teoretyczny yield.